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L'article de la semaine

Constructions. Plusieurs facteurs font craindre un ralentissement de l’activité dans le bâtiment alors que, dans le même temps, des besoins réels se profilent.

Logements : des incertitudes et des besoins

Une journée sur le thème des logements vacants en centre-ville, organisée début décembre à Auxonne, en Côte d’Or (voir encadré), une étude de l’Insee qui indique que plus de 83.000 ménages supplémentaires seront à loger en Bourgogne Franche-Comté d’ici dix ans, la Fédération française du bâtiment (FFB) qui s’inquiète de la fin possible d’un cycle de redémarrage du marché de la construction, notamment avec une baisse observée de 6% en 2018 des mises en chantier de logements, des organismes de logements sociaux qui diversifient leurs activités pour trouver de nouvelles sources de revenus... 

En ce début d’année, le paysage du logement et de la construction en Bourgogne Franche-Comté ne manque pas d’étonner, voire de générer une certaine perplexité. La situation générale montre en tout cas que l’habitat ne peut se résumer à une équation simple consistant à remplir des logements vides. La question du logement c’est d’abord un marché de la construction qui s’est difficilement remis de plusieurs années de crise. Entre 2007 et 2015, elles auront coûté plus de 11 % des effectifs salariés du secteur. Fin 2017, la FFB de Côte-d’Or, par la voix de son président, Frédéric Demongeot, rappelait l’importance de poursuivre le soutien au secteur, à travers les dispositifs Pinel ou Prêt à taux zéro (PTZ). 

Amorce de retournement

L’annonce, par le gouvernement, de la baisse des APL, ou les menaces planant sur le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) constituaient d’autres sources d’inquiétude. Le 19 décembre dernier, la FFB nationale s’inquiétait ouvertement de la fin d’un cycle de reprise de l’activité pour 2019, cela en dépit du fait que 2018 avait présenté un bon niveau d’activité, avec une progression en volume de 2,3 %, après 4,9 % en 2017 et 2 % en 2016. Par ailleurs, les carnets de commandes affichent globalement de hauts niveaux, avec environ six mois de production, tous métiers et toutes tailles d’entreprises confondus. L’emploi a également suivi, avec une hausse de 2,6 % en 2018, soit 30.000 postes créés, dont 24.000 salariés, très majoritairement recrutés en CDI. Mais l’année écoulée a été aussi marquée par l’amorce d’un retournement sur le marché du logement : en cause, les craintes sur les APL et le dispositif Pinel qui se sont concrétisées, mais aussi la mise en place de la Réduction de loyer de solidarité (RLS) et la hausse à 10 % de la TVA applicable dans le locatif social, celle de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la non éligibilité des revenus fonciers au Prélèvement forfaitaire unique (PFU). Verdict : un recul des mises en chantier de logements de près de 6 % en 2018, (de 428.000 à 404.000 unités). Les permis et les ventes de logements ressortant en net retrait sur l’année, la baisse des mises en chantier s’accélèrera en 2019, pour atteindre -7 %. Le décompte des logements commencés s’établira alors un peu en deçà de 380.000 unités. Compte tenu des délais de production, l’activité des entreprises de bâtiment en logement neuf s’est maintenue en hausse de 2,8 % en 2018, mais connaîtra un repli progressif en 2019 pour ressortir à - 4,5 % sur l’ensemble de l’année. Pour la FFB : « Comme en 2012-2013, la reprise fléchira donc sous les coups de boutoir des économies budgétaires de court terme ». 

Pour 2019, on peut donc craindre une seconde moitié d’année marquée par la chute du logement neuf seulement partiellement compensée par la dynamique du non résidentiel neuf (locaux professionnels) et par la résistance de l’amélioration-entretien. La FFB prévoit un léger retrait de l’activité de 0,5 % et un bilan encore légèrement positif de l’emploi, avec de l’ordre de 5.000 postes créés en moyenne annuelle. Au-delà, une période de stabilisation pourrait se dessiner. Trois facteurs positifs devraient permettre de mettre un frein à la baisse du logement : 

  • la réouverture du dossier PTZ en zones B2 (communes moyennes et péri-urbaines) et C (reste du territoire). 
  • la relance effective de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) et la mise en place du programme « Action Coeur de ville », accompagné du « Denormandie ancien » (qui permet d’encourager les travaux de rénovation dans différents centres-villes comportant de nombreux logements vacants et en mauvais état, tout en luttant contre l’habitat insalubre). Sur ce dernier dispositif, même à supposer que seuls 10 % du parc vacant éligible en bénéficient, c’est un total d’environ 40.000 logements locatifs privés, rappelle la FFB, qui pourraient revenir sur le marché locatif privé.
  • les lois Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan) et État au service d’une société de confiance (Essoc) votées en 2018. Les mesures structurelles qu’elles contiennent, notamment en matière de simplification et d’amélioration des règles d’urbanisme, devraient permettre de progressivement faciliter l’acte de construire, tout en limitant les hausses de coût. 

Besoins de logements 

Il serait en tout cas difficilement compréhensible de freiner le redémarrage de l’activité de construction, surtout en regard d’une étude de l’Insee de Bourgogne Franche-Comté, publiée le 19 décembre. Elle indique que, d’ici à 2030, 83.300 ménages supplémentaires seront à loger dans la région. Cette progression démographique s’expliquerait en grande partie par le vieillissement de la population (synonyme d’adaptation des logements). Cette augmentation du nombre de ménages expliquerait plus de la moitié des besoins en logements dans la région, qui seraient de 45.000 au total entre janvier 2020 et janvier 2026. 

Toutefois, l’Insee précise aussi qu’avec le plus fort taux de vacance de métropole, la BFC dispose d’une ressource potentielle à mobiliser. Sur la période 2020-2026, c’est en Côte d’Or et dans le Doubs que les besoins en logements seraient les plus élevés, avec respectivement 12.300 et 10.300 logements. 

Il y a un an, les entreprises du bâtiment pointaient d’importantes difficultés de recrutement. Il faut espérer que la réduction de cet écueil sera, dans les mois qui viennent, plus due au nombre de candidats aux postes à pourvoir qu’à l’écroulement des carnets de commande...

Berty Robert